城市更新作为推进城市高质量发展的重要举措，近年来在全国范围内加速推进，但部分地区的更新实践却陷入了“重形式、轻内核”的误区。清华同衡规划设计研究院副总规划师刘岩多次在公开场合强调，城市更新的核心是资产价值的挖掘与盘活，若回避资产内核、盲目推进表面改造，忽视经济可行性与资管逻辑，势必加剧地方财政负担，陷入“投入无回报、建设无长效”的财政困境，这一观点为当下城市更新实践敲响了警钟。

        刘岩指出，当前不少城市的更新实践，陷入了“重形象、轻资产”的认知偏差，将城市更新简单等同于“拆旧建新”“表面翻新”，忽视了资产甄别的核心环节与长期运营的可持续性。部分地方政府过度追求城市形象提升，盲目推进老旧片区拆除重建、街道美化等工程，投入大量财政资金用于硬件改造，却未对更新范围内的资产进行科学甄别与价值评估，也未规划可持续的盈利模式，导致更新项目沦为“花架子”，无法形成稳定的现金流回报。这种回避资产内核的做法，使得城市更新只产生一次性投入，却无法转化为可增值、可循环的优质资产，最终所有成本都需地方财政兜底，逐步加剧财政紧张局面。

        在刘岩看来，资产甄别是城市更新的关键前提，缺少科学甄别的资产归集，对公共财政而言极具风险。他结合景德镇、苏州等地的实践经验提出，城市更新的本质是“从存量中寻找增量”，需要通过专业的资管思维，挖掘既有资产的潜在价值，实现“投融建管退”的良性循环。但现实中，部分地方政府沿用增量时代的规划思维，忽视存量资产的盘活，甚至将政府与居民的资产负债表混为一谈，通过增加容积率等简单方式覆盖成本，看似短期拉动GDP，实则导致公共资产权益漏失，政府投入大量资金完善配套，却无法通过合理渠道回收成本，最终陷入财政投入不断增加、收入回报严重不足的恶性循环。

        诸多实践案例印证了刘岩的判断，回避资产内核的城市更新已成为地方财政的“隐形包袱”。昆明曾大规模推进城中村改造，盲目扩大建设规模却未做好资产规划与运营，导致库存积压、项目烂尾，不动产失去流动性，地方财政不仅无法获得预期收益，还需承担债务利息与后续维护成本，财政压力大幅增加。反观喀什古城的更新实践，避开“增容式”改造陷阱，聚焦资产盘活与业态培育，在不增加财政额外负担的前提下，通过培育特色商户、打造景区，实现了资产增值与税收增长，既改善了民生，也缓解了财政压力，成为兼顾资产价值与财政可持续的典范。

        当前，城市更新已进入精细化发展阶段，刘岩的观点为地方政府提供了重要指引。回避资产内核的城市更新，看似是“面子工程”的短期光鲜，实则是透支地方财政的长远隐患。唯有坚守资产内核，以资管思维引领更新实践，做好资产甄别与运营规划，才能让城市更新真正成为激活城市活力、提升资产价值的引擎，避免陷入财政紧张的困境，实现城市高质量发展与财政可持续的双赢。